Obtenir une hypothèque comme nouvel arrivant ou immigrant au Canada
L'achat d'une propriété est souvent l'un des premiers grands objectifs financiers des nouveaux arrivants au Canada. Conscients de cette réalité, la majorité des institutions financières canadiennes ont développé des programmes hypothécaires spécialement adaptés aux résidents permanents et aux détenteurs de permis de travail. Ces programmes tiennent compte des défis uniques auxquels font face les immigrants, notamment l'absence d'historique de crédit canadien, la nécessité de transférer des fonds internationaux et la documentation financière provenant de l'étranger.
Programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants
Les grandes banques canadiennes (Desjardins, RBC, TD, BMO, Banque Scotia, CIBC, Banque Nationale) proposent toutes des programmes pour les nouveaux arrivants, avec des conditions qui varient d'un prêteur à l'autre. La plupart de ces programmes sont accessibles aux résidents permanents arrivés au Canada depuis cinq ans ou moins. Certains prêteurs étendent leur admissibilité aux détenteurs de permis de travail valide. Les caractéristiques communes de ces programmes incluent l'acceptation de références de crédit internationales en remplacement de l'historique de crédit canadien, des mises de fonds aussi basses que 5 %, et l'accès aux taux préférentiels du prêteur.
Documentation requise
- Preuve de statut d'immigration : carte de résident permanent, confirmation de résidence permanente (IMM 5292), ou permis de travail valide.
- Lettre d'emploi canadienne : confirmant le poste, le salaire, la date d'embauche et le statut d'emploi (temps plein, permanent). Si l'emploi n'a pas encore commencé, une lettre d'offre ferme peut être acceptée.
- Relevés bancaires : comptes canadiens des derniers 90 jours et comptes étrangers des 6 à 12 derniers mois pour prouver l'historique financier et la source des fonds.
- Références de crédit internationales : rapport de crédit du pays d'origine, preuves de paiement de loyer, relevés de prêt ou de carte de crédit étrangers.
- Preuve de la mise de fonds : documentation complète montrant la provenance des fonds, le parcours de transfert vers le Canada et le solde dans un compte bancaire canadien.
- Pièces d'identité : passeport valide et, si applicable, numéro d'assurance sociale (NAS) canadien.
Étapes recommandées pour les nouveaux arrivants
- Ouvrir un compte bancaire canadien dès l'arrivée: Établissez rapidement une relation bancaire au Canada. Déposez vos fonds dans un compte canadien et commencez à bâtir un historique de transactions. Plusieurs banques offrent des forfaits bancaires spéciaux pour les nouveaux arrivants.
- Obtenir une carte de crédit et bâtir son crédit: Demandez une carte de crédit garantie ou régulière dès que possible. Utilisez-la régulièrement pour de petits achats et payez le solde en entier chaque mois. Un historique de crédit de 6 à 12 mois améliorera significativement vos options hypothécaires.
- Rassembler la documentation internationale: Préparez vos références de crédit internationales, relevés bancaires étrangers et tout document financier pertinent de votre pays d'origine. Faites traduire les documents non rédigés en français ou en anglais par un traducteur agréé.
- Consulter un courtier hypothécaire certifié AMF: Un courtier spécialisé dans les dossiers de nouveaux arrivants connaît les programmes de chaque prêteur et peut vous orienter vers l'option la mieux adaptée à votre situation. Le service est sans frais pour l'emprunteur.
Programmes gouvernementaux accessibles aux nouveaux arrivants
Les résidents permanents qui satisfont aux critères de premier acheteur ont accès aux mêmes incitatifs gouvernementaux que les citoyens canadiens, incluant le Régime d'accession à la propriété (RAP) pour retirer jusqu'à 60 000 $ d'un REER, le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) et le Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH). Toutefois, le RAP exige que les fonds soient dans un REER depuis au moins 90 jours avant le retrait, ce qui nécessite une planification à l'avance. Le CELIAPP requiert également un délai de cotisation. Il est donc avantageux de commencer à cotiser dès l'arrivée au Canada si l'achat d'une propriété fait partie de vos projets.