Achat immobilier par un non-résident au Canada : règles et financement

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Premier acheteur3 min de lecture11 février 2026

L'achat d'une propriété au Canada par un non-résident est encadré par des règles spécifiques qui ont évolué de manière significative ces dernières années. La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et prolongée jusqu'au 1er janvier 2027, interdit aux non-Canadiens d'acheter des propriétés résidentielles dans les zones urbaines. Cependant, plusieurs exceptions s'appliquent, incluant les résidents temporaires (étudiants, détenteurs de permis de travail sous certaines conditions), les réfugiés et les personnes inscrites en vertu de la Loi sur les Indiens. Les propriétés récréatives ou situées hors des régions métropolitaines de recensement et des agglomérations de recensement peuvent également être exclues de l'interdiction. En matière de financement hypothécaire, les non-résidents qui sont admissibles à l'achat font face à des exigences plus strictes. La mise de fonds minimale est généralement de 35 % du prix d'achat, certains prêteurs exigeant jusqu'à 50 %. L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL n'est pas disponible pour les non-résidents, ce qui signifie que seuls les prêts conventionnels (ratio prêt-valeur de 80 % ou moins) sont accessibles. Les taux d'intérêt offerts aux non-résidents sont souvent plus élevés en raison du risque perçu. Sur le plan fiscal, les non-résidents propriétaires au Canada sont assujettis à l'impôt sur le revenu locatif, à l'impôt sur les gains en capital lors de la vente et, dans certaines juridictions, à la taxe sur les logements vacants ou la taxe de spéculation pour les non-résidents.

Achat immobilier au Canada par un non-résident : cadre réglementaire et financement

L'achat de propriétés résidentielles au Canada par des non-résidents est un sujet qui a connu des changements réglementaires majeurs depuis 2023. La compréhension du cadre juridique actuel, des options de financement disponibles et des obligations fiscales est essentielle pour tout acheteur étranger envisageant un investissement immobilier au Canada, particulièrement au Québec.

L'interdiction d'achat par les non-Canadiens

La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2027. Cette loi interdit aux personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes ni résidentes permanentes d'acheter des propriétés résidentielles situées dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) et les agglomérations de recensement (AR) telles que définies par Statistique Canada. Les contrevenants s'exposent à des amendes pouvant atteindre 10 000 $ et à une ordonnance de vente forcée de la propriété.

Exceptions à l'interdiction

Résidents temporaires avec permis de travail : les détenteurs d'un permis de travail valide qui ont produit des déclarations de revenus au Canada pour au moins trois des quatre dernières années fiscales et qui n'ont pas acheté plus d'une propriété résidentielle.
Étudiants internationaux : les personnes inscrites à un établissement d'enseignement désigné, résidant au Canada depuis au moins cinq ans et achetant une propriété dont le prix ne dépasse pas un seuil déterminé.
Propriétés hors zones urbaines : les propriétés situées en dehors des RMR et des AR ne sont pas visées par l'interdiction.
Propriétés récréatives et terrains vacants : certaines catégories de propriétés sont exclues de l'interdiction, incluant les chalets et les terrains non développés.
Réfugiés et personnes protégées : les personnes ayant obtenu le statut de réfugié ou de personne protégée au Canada sont exemptées.
Conjoints de citoyens ou résidents permanents : l'achat conjoint avec un conjoint qui est citoyen canadien ou résident permanent est permis.

Financement hypothécaire pour non-résidents admissibles

Les non-résidents qui sont admissibles à l'achat d'une propriété au Canada font face à des conditions de financement plus restrictives que les résidents. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) n'est pas disponible pour les non-résidents, ce qui signifie qu'un prêt à ratio élevé (mise de fonds inférieure à 20 %) n'est pas une option. La mise de fonds minimale exigée par la plupart des prêteurs se situe entre 35 % et 50 % du prix d'achat. Les taux d'intérêt sont généralement majorés de 0,25 % à 1,00 % par rapport aux taux offerts aux résidents, en raison du risque supplémentaire perçu par le prêteur. Le nombre d'institutions financières disposées à prêter aux non-résidents a diminué, rendant le recours à un courtier hypothécaire spécialisé d'autant plus important.

Obligations fiscales des non-résidents propriétaires

Impôt sur le revenu locatif: Les non-résidents qui louent leur propriété sont assujettis à une retenue à la source de 25 % sur le loyer brut. Ils peuvent toutefois choisir de produire une déclaration de revenus selon l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu pour être imposés sur le revenu locatif net (après déduction des dépenses), ce qui est généralement plus avantageux.
Impôt sur les gains en capital à la vente: Lors de la vente, le non-résident doit obtenir un certificat de conformité (formulaire T2062) de l'ARC avant ou dans les 10 jours suivant la vente. Une retenue de 25 % à 50 % du prix de vente peut être exigée par le notaire si le certificat n'est pas obtenu à temps. L'impôt réel est calculé sur 50 % du gain en capital réalisé.
Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU): La taxe fédérale de 1 % s'applique annuellement sur la valeur des propriétés résidentielles détenues par des non-résidents, sauf si une exemption s'applique (propriété louée au moins 180 jours par année, par exemple). Une déclaration annuelle est obligatoire même en cas d'exemption.
Taxes provinciales et municipales: Le Québec n'impose pas actuellement de taxe spécifique de spéculation pour les non-résidents comme le font la Colombie-Britannique et l'Ontario. Cependant, les taxes foncières municipales régulières, les droits de mutation lors de l'achat et l'impôt provincial sur le revenu locatif s'appliquent normalement.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il encore acheter une propriété au Canada en 2026?

L'interdiction d'achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens dans les zones urbaines est en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027. Cependant, plusieurs exceptions existent : les résidents temporaires avec permis de travail valide (sous conditions), les étudiants internationaux (sous conditions), les propriétés récréatives, les terrains vacants et les propriétés hors des zones urbaines définies. Il est essentiel de vérifier votre admissibilité spécifique avec un avocat en immigration ou un notaire avant toute démarche.

Quelle mise de fonds un non-résident doit-il fournir?

Les non-résidents admissibles à l'achat doivent généralement fournir une mise de fonds d'au moins 35 % du prix d'achat, bien que certains prêteurs exigent 50 %. L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty n'étant pas disponible pour les non-résidents, seuls les prêts conventionnels avec un ratio prêt-valeur maximal de 65 % à 80 % sont accessibles selon le prêteur.

Quelles sont les implications fiscales pour un non-résident propriétaire au Canada?

Les non-résidents propriétaires sont assujettis à l'impôt canadien sur les revenus locatifs (retenue à la source de 25 % sur le loyer brut, avec option de produire une déclaration selon l'article 216), à l'impôt sur les gains en capital lors de la vente (retenue de 25 % à 50 % selon la province, avec obligation de demander un certificat de conformité), et potentiellement à la taxe sur les logements sous-utilisés (1 % de la valeur annuellement) et aux taxes provinciales de spéculation applicables.

Quelles banques offrent des prêts hypothécaires aux non-résidents?

Le nombre de prêteurs offrant des hypothèques aux non-résidents a diminué ces dernières années. Certaines grandes banques canadiennes maintiennent des programmes limités, souvent par l'entremise de leurs divisions de banque internationale. Des prêteurs alternatifs et des prêteurs privés offrent aussi du financement, généralement à des taux plus élevés. Un courtier hypothécaire expérimenté dans les dossiers de non-résidents est la meilleure ressource pour identifier les options disponibles.

La taxe sur les logements sous-utilisés s'applique-t-elle à tous les non-résidents?

La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (TLSU) de 1 % s'applique annuellement aux propriétés résidentielles détenues par des non-résidents ou des non-citoyens, sauf si la propriété est louée pour au moins 180 jours par année à un locataire avec un bail d'au moins un mois chacun, ou si une autre exemption s'applique. Les propriétaires assujettis doivent produire une déclaration annuelle même s'ils sont exemptés de la taxe.