Crédit faible ou endommagé : obtenir une hypothèque au Canada

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Obtenir une hypothèque avec un crédit faible ou endommagé

Un historique de crédit endommagé ne signifie pas la fin de votre projet d'accession à la propriété. Au Canada, le marché hypothécaire est structuré en trois catégories de prêteurs, chacune avec des critères d'admissibilité différents. Comprendre cette hiérarchie est essentiel pour identifier les options réalistes et élaborer une stratégie adaptée à votre situation financière.

Les trois catégories de prêteurs au Canada

Prêteurs de catégorie A (A-lenders): Les grandes banques canadiennes (Banque Royale, TD, BMO, Banque Nationale, Desjardins, etc.) et les prêteurs monolignes de premier plan. Ils offrent les meilleurs taux, mais exigent généralement une cote de crédit de 680+, un ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) inférieur à 39 % et un ratio d'amortissement total de la dette (ATD) inférieur à 44 %.

Prêteurs de catégorie B (B-lenders): Des institutions comme Équitable Bank, Home Trust, ICICI Bank, First National (Alt-A) et d'autres prêteurs alternatifs réglementés. Ils acceptent des cotes de crédit entre 500 et 650, des ratios d'endettement légèrement plus élevés et des situations d'emploi non traditionnelles. Les taux sont majorés de 0,5 % à 2 % par rapport aux A-lenders.

Prêteurs privés: Des investisseurs individuels ou des sociétés de placement hypothécaire (MIC) qui prêtent sur la base de la valeur de la propriété plutôt que sur le crédit de l'emprunteur. Les taux varient de 7 % à 15 %, avec des frais de montage de 1 % à 3 %. Ces prêts sont généralement à court terme (1 à 3 ans) et servent de solution transitoire.

Pourquoi le crédit devient faible ou endommagé

Paiements en retard de 30 jours ou plus sur des cartes de crédit, prêts ou lignes de crédit, inscrits au dossier pendant 6 à 7 ans.
Utilisation élevée du crédit : un solde supérieur à 75 % de la limite disponible réduit significativement la cote.
Comptes envoyés en recouvrement ou jugements impayés.
Proposition de consommateur ou faillite, qui restent au dossier pendant 6 à 7 ans (ou 14 ans pour une deuxième faillite).
Trop de demandes de crédit (hard inquiries) dans une courte période.
Erreurs sur le rapport de crédit non corrigées auprès d'Equifax ou TransUnion Canada.

Conditions typiques des prêteurs alternatifs

Les prêteurs de catégorie B et les prêteurs privés imposent des conditions plus strictes pour compenser le risque accru. La mise de fonds minimale est généralement de 20 % ou plus, car l'assurance hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty n'est habituellement pas disponible pour les emprunteurs dont la cote est inférieure à 600. Les frais de montage (lender fees) varient de 0,5 % à 1 % chez les B-lenders et de 1 % à 3 % chez les prêteurs privés. Certains prêteurs privés exigent aussi des frais de courtage additionnels. Le terme est souvent plus court (1 à 2 ans chez les prêteurs privés) avec l'objectif de permettre à l'emprunteur de rétablir son crédit et de se qualifier auprès d'un prêteur de catégorie A ou B au renouvellement.

Stratégie de redressement pour accéder aux meilleurs taux

Obtenir et analyser votre rapport de crédit: Demandez votre rapport gratuit auprès d'Equifax et de TransUnion Canada. Vérifiez l'exactitude de toutes les inscriptions et contestez les erreurs directement auprès des agences. Environ 20 % des rapports de crédit contiennent des erreurs significatives.
Réduire l'utilisation du crédit sous 30 %: L'utilisation du crédit représente environ 30 % de votre cote. Rembourser vos soldes de cartes de crédit sous 30 % de la limite approuvée peut améliorer votre cote de 50 à 100 points en quelques mois.
Établir un historique de paiements ponctuels: L'historique de paiement représente 35 % de votre cote de crédit. Six à douze mois de paiements ponctuels démontrent un changement de comportement aux yeux des prêteurs et des agences de crédit.
Consulter un courtier hypothécaire certifié AMF: Le courtier peut évaluer votre situation actuelle, identifier le prêteur optimal pour votre profil et élaborer un plan de redressement avec des jalons mesurables. Ses services sont généralement sans frais pour l'emprunteur sur les prêts de catégorie A et B.

Questions fréquentes

Quelle cote de crédit minimale faut-il pour obtenir une hypothèque au Canada?

Les prêteurs de catégorie A (grandes banques) exigent généralement une cote de 680 ou plus pour les meilleurs taux. Les B-lenders acceptent des cotes entre 500 et 650, tandis que les prêteurs privés n'imposent souvent aucun seuil minimal de cote de crédit, se concentrant plutôt sur la valeur de la propriété et la mise de fonds.

Combien coûte de plus une hypothèque avec un crédit endommagé?

Chez un B-lender, le taux est habituellement majoré de 0,5 % à 2 % par rapport aux taux des grandes banques. Des frais de montage de 0,5 % à 1 % du prêt peuvent aussi s'appliquer. Chez un prêteur privé, le taux peut atteindre 7 % à 15 %, avec des frais de montage de 1 % à 3 %. Sur un prêt de 300 000 $, la différence peut représenter des milliers de dollars par année.

Puis-je améliorer ma cote de crédit avant de demander une hypothèque?

Oui. Les actions les plus efficaces incluent : rembourser les soldes de cartes de crédit sous 30 % de la limite, effectuer tous les paiements à temps pendant 6 à 12 mois, corriger les erreurs sur votre rapport de crédit auprès d'Equifax ou TransUnion, et éviter d'ouvrir de nouveaux comptes de crédit. Un courtier hypothécaire certifié AMF peut vous aider à établir un plan de redressement.

Quelle mise de fonds est requise avec un crédit faible?

Les B-lenders exigent généralement 20 % ou plus de mise de fonds, car les prêts avec moins de 20 % nécessitent une assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) qui impose ses propres critères de cote de crédit (minimum 600-680). Les prêteurs privés peuvent exiger entre 15 % et 35 % selon le risque du dossier.

Un courtier hypothécaire peut-il vraiment m'aider si j'ai un mauvais crédit?

Absolument. Le courtier certifié AMF a accès à un vaste réseau de prêteurs, incluant les B-lenders et les prêteurs privés, auxquels vous n'auriez pas accès directement. Il peut évaluer votre dossier, identifier le meilleur prêteur pour votre situation et négocier les conditions. De plus, il peut vous conseiller sur les étapes pour améliorer votre cote et éventuellement vous repositionner auprès d'un prêteur de catégorie A.