Hypothèque conventionnelle au Canada : mise de fonds de 20 % et plus

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Hypothèque conventionnelle : tout savoir sur la mise de fonds de 20 % et plus

L'hypothèque conventionnelle constitue le type de prêt hypothécaire le plus avantageux à long terme pour les emprunteurs qui disposent d'une mise de fonds suffisante. En fournissant au moins 20 % du prix d'achat, l'acheteur évite l'obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui élimine une prime pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars. Au Canada, le cadre réglementaire du BSIF définit clairement cette catégorie : toute hypothèque dont le ratio prêt-valeur est de 80 % ou moins est considérée comme conventionnelle.

Définition et seuil réglementaire

Hypothèque conventionnelle: Prêt hypothécaire dont le montant emprunté représente 80 % ou moins de la valeur marchande ou du prix d'achat de la propriété (le moindre des deux). Puisque le ratio prêt-valeur ne dépasse pas 80 %, l'assurance prêt hypothécaire n'est pas requise par la loi. Ce type d'hypothèque est encadré par la ligne directrice B-20 du BSIF pour les institutions financières fédérales.

Avantages de l'hypothèque conventionnelle

Aucune prime d'assurance prêt hypothécaire : l'emprunteur économise entre 2,80 % et 4,00 % du montant emprunté, soit entre 8 400 $ et 12 000 $ sur un prêt de 300 000 $.
Accès au refinancement : le propriétaire peut refinancer jusqu'à 80 % de la valeur marchande actuelle de sa propriété pour accéder à son équité.
Marge de crédit hypothécaire (HELOC) : l'emprunteur peut combiner son hypothèque avec une composante rotative, offrant une flexibilité financière accrue.
Choix élargi de prêteurs : les prêteurs monolignes, les coopératives de crédit et certains prêteurs privés offrent des produits conventionnels exclusifs non disponibles pour les hypothèques assurées.
Amortissement jusqu'à 30 ans : contrairement aux hypothèques assurées qui sont limitées à 25 ans, certains prêteurs offrent un amortissement de 30 ans pour les hypothèques conventionnelles, ce qui réduit le paiement mensuel.

Critères d'admissibilité au Québec et au Canada

Mise de fonds minimale de 20 %: L'emprunteur doit fournir au moins 20 % du prix d'achat ou de la valeur d'évaluation (le moindre des deux). La provenance des fonds doit être documentée : épargne personnelle, REER (RAP), don familial avec lettre de confirmation, ou vente d'un actif existant.
Test de résistance du BSIF: Même sans assurance obligatoire, l'emprunteur doit se qualifier au taux contractuel majoré de 2 % ou au taux plancher de 5,25 %, selon le plus élevé. Ce test s'applique à toutes les hypothèques non assurées auprès des institutions fédérales.
Ratios d'endettement conformes: L'amortissement brut de la dette (ABD) ne doit généralement pas dépasser 39 % du revenu brut, et l'amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas excéder 44 %. Ces seuils peuvent varier légèrement selon le prêteur.
Évaluation de la propriété: Le prêteur peut exiger une évaluation professionnelle pour confirmer la valeur marchande de la propriété. Au Québec, cette évaluation doit être réalisée par un évaluateur agréé membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Hypothèque conventionnelle ou assurée : quelle option choisir?

Le choix entre une hypothèque conventionnelle et une hypothèque assurée dépend principalement du montant de la mise de fonds disponible. Si l'emprunteur dispose de 20 % ou plus, l'hypothèque conventionnelle est généralement préférable en raison de l'économie sur la prime d'assurance. Toutefois, certains emprunteurs choisissent délibérément de verser moins de 20 % afin de conserver des liquidités pour d'autres investissements. Un courtier hypothécaire certifié AMF au Québec peut modéliser les deux scénarios et comparer le coût total sur la durée de l'amortissement, en tenant compte de la prime d'assurance, des taux disponibles et de la stratégie financière globale de l'emprunteur.

Questions fréquentes

Quelle est la mise de fonds minimale pour une hypothèque conventionnelle au Canada?

La mise de fonds minimale pour une hypothèque conventionnelle est de 20 % du prix d'achat de la propriété. Ce seuil de 20 % correspond à un ratio prêt-valeur maximal de 80 %, tel qu'encadré par le BSIF. Par exemple, pour une propriété de 500 000 $, la mise de fonds minimale serait de 100 000 $.

Quels sont les avantages de l'hypothèque conventionnelle par rapport à l'hypothèque assurée?

L'hypothèque conventionnelle permet d'éviter la prime d'assurance prêt hypothécaire (2,80 % à 4,00 % du montant emprunté), offre un accès au refinancement jusqu'à 80 % de la valeur de la propriété, permet l'obtention d'une marge de crédit hypothécaire (HELOC), et donne accès à un plus grand nombre de prêteurs et de produits hypothécaires.

Le test de résistance du BSIF s'applique-t-il aux hypothèques conventionnelles?

Oui. Depuis 2018, le test de résistance (stress test) du BSIF s'applique à toutes les hypothèques non assurées auprès des institutions financières fédérales. L'emprunteur doit se qualifier au taux contractuel majoré de 2 % ou au taux plancher de 5,25 %, selon le plus élevé. Cette règle vise à s'assurer que l'emprunteur peut prendre en charge une hausse éventuelle des taux d'intérêt.

Puis-je obtenir une hypothèque conventionnelle avec moins de 20 % de mise de fonds?

Non. Par définition, une hypothèque conventionnelle exige un ratio prêt-valeur de 80 % ou moins, soit une mise de fonds d'au moins 20 %. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre hypothèque sera classée comme à ratio élevé et devra être assurée auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty.

Les taux sont-ils meilleurs pour une hypothèque conventionnelle?

Pas nécessairement. Les hypothèques assurées offrent souvent des taux légèrement inférieurs parce que le prêteur bénéficie de la garantie de l'assureur. Cependant, l'économie réalisée sur la prime d'assurance compense largement cet écart de taux pour les emprunteurs disposant de 20 % ou plus de mise de fonds. Votre courtier AMF comparera le coût total des deux options.