Clause de dation en paiement hypothécaire au Québec : guide complet

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La clause de dation en paiement est un mécanisme juridique du droit hypothécaire québécois par lequel le prêteur peut demander de devenir propriétaire du bien immobilier en satisfaction complète de la dette hypothécaire. Ce recours, prévu par le Code civil du Québec (CCQ), est l'un des quatre droits hypothécaires que peut exercer un créancier en cas de défaut de l'emprunteur. Lorsque la dation en paiement est prononcée par le tribunal, le prêteur acquiert la propriété du bien et, en contrepartie, l'emprunteur est entièrement libéré du solde de sa dette, même si la valeur marchande du bien est inférieure au montant dû. Cette caractéristique distingue la dation en paiement de la vente sous contrôle de justice, où l'emprunteur pourrait demeurer responsable d'un déficit. Le processus de dation en paiement suit les mêmes étapes que les autres recours hypothécaires : mise en demeure, préavis d'exercice inscrit au Registre foncier et délai de 60 jours pour un immeuble résidentiel. Pendant ce délai, l'emprunteur conserve le droit de remédier au défaut. La dation en paiement est particulièrement pertinente lorsque la valeur du bien a chuté sous le solde hypothécaire, car elle protège l'emprunteur contre un jugement pour le déficit. Les courtiers hypothécaires certifiés AMF au Québec peuvent expliquer les implications de cette clause lors de la signature de l'acte hypothécaire.

La clause de dation en paiement : un recours hypothécaire propre au Québec

La dation en paiement est l'un des recours hypothécaires les plus significatifs du droit civil québécois. Prévue par le Code civil du Québec, elle permet au créancier hypothécaire de demander au tribunal de lui attribuer la propriété du bien immobilier en règlement complet de la dette. Ce mécanisme, unique au système juridique québécois en contexte canadien, à des implications profondes tant pour le prêteur que pour l'emprunteur.

Fonctionnement de la dation en paiement

Constat du défaut: Le prêteur constate que l'emprunteur est en défaut de ses obligations hypothécaires, généralement en raison de paiements manqués ou du non-respect d'une condition du contrat.
Mise en demeure: Le prêteur envoie une mise en demeure formelle à l'emprunteur, l'avisant du défaut et lui accordant un délai raisonnable pour y remédier.
Préavis d'exercice du droit de prise en paiement: Si le défaut persiste, le prêteur signifie un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, indiquant spécifiquement son intention d'exercer la prise en paiement. Ce préavis doit être inscrit au Registre foncier du Québec.
Délai de 60 jours: Un délai de 60 jours court à compter de l'inscription du préavis pour un immeuble résidentiel. L'emprunteur peut remédier au défaut pendant cette période.
Demande au tribunal: À l'expiration du délai, si le défaut n'est pas corrigé, le prêteur présente sa demande au tribunal. Le juge évalue la situation et peut prononcer la dation en paiement.
Transfert de propriété et libération: Si le tribunal accorde la dation en paiement, le prêteur devient propriétaire du bien. En contrepartie, l'emprunteur est entièrement libéré du solde de la dette hypothécaire.

Effets juridiques de la dation en paiement

L'effet le plus important de la dation en paiement est la libération complète de l'emprunteur. Contrairement à la vente sous contrôle de justice, où un déficit pourrait subsister, la dation en paiement éteint la dette en totalité, peu importe la valeur réelle du bien. Si la propriété vaut 250 000 $ mais que le solde hypothécaire est de 300 000 $, l'emprunteur est libéré des 300 000 $ en cédant le bien. Le prêteur assume le risque de la perte de valeur.

Distinction avec les autres recours hypothécaires

Il est essentiel de distinguer la dation en paiement des autres recours du créancier. Lors d'une vente sous contrôle de justice, le bien est vendu aux enchères et le produit est distribué aux créanciers. Si le produit est insuffisant, l'emprunteur pourrait devoir la différence. Lors d'une vente par le créancier, c'est le prêteur qui procède à la vente, avec des obligations de transparence. La prise de possession à des fins d'administration permet au prêteur de gérer le bien et d'en percevoir les revenus, sans en devenir propriétaire. Seule la dation en paiement entraîne un transfert de propriété avec libération complète de la dette.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la dation en paiement dans le contexte hypothécaire québécois?

La dation en paiement est un recours hypothécaire prévu par le CCQ qui permet au prêteur de devenir propriétaire du bien immobilier en satisfaction complète de la dette. L'emprunteur perd la propriété mais est entièrement libéré du solde dû, même si la valeur du bien est inférieure au montant de l'hypothèque.

La dation en paiement est-elle avantageuse pour l'emprunteur?

Elle peut l'être dans certaines circonstances. Si la valeur du bien est inférieure au solde hypothécaire (situation d'équité négative), la dation en paiement libère l'emprunteur de la totalité de la dette. L'emprunteur n'aura pas à rembourser la différence entre le solde dû et la valeur du bien, contrairement à ce qui peut se produire lors d'une vente sous contrôle de justice.

Le prêteur peut-il forcer une dation en paiement sans l'accord du tribunal?

Non. La dation en paiement doit être prononcée par le tribunal. Le prêteur doit suivre le processus complet prévu par le CCQ : mise en demeure, préavis d'exercice inscrit au Registre foncier, délai de 60 jours pour un immeuble, puis demande au tribunal. L'emprunteur peut contester la demande.

Puis-je empêcher une dation en paiement?

Oui. Pendant le délai de 60 jours suivant l'inscription du préavis d'exercice, vous pouvez remédier au défaut en payant les arrérages, intérêts et frais. Vous pouvez également vendre le bien vous-même pour rembourser le prêteur, ou contester la demande devant le tribunal si vous estimez que le processus n'a pas été respecté.

La dation en paiement existe-t-elle dans les autres provinces canadiennes?

Non. La dation en paiement est un concept propre au droit civil québécois, issu du CCQ. Dans les provinces de common law, les mécanismes équivalents sont le power of sale (vente par le prêteur) et le judicial foreclosure (forclusion judiciaire), qui fonctionnent différemment et n'offrent pas nécessairement la même libération complète de la dette.