Le rang hypothécaire au Québec : premier et deuxième rang

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Le rang hypothécaire

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Droits3 min de lecture11 février 2026

Le rang hypothécaire détermine l'ordre de priorité entre les créanciers lorsqu'un immeuble est grevé de plusieurs hypothèques. Au Québec, le rang est établi par la date et l'heure de publication de l'hypothèque au Registre foncier, conformément à l'article 2945 du Code civil du Québec (CCQ). L'hypothèque publiée en premier obtient le premier rang, celle publiée ensuite obtient le deuxième rang, et ainsi de suite. Le premier rang offre la meilleure protection au créancier : en cas de vente forcée, il est payé en priorité avant tous les créanciers de rang inférieur. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exigé que les prêteurs fédéraux détiennent une hypothèque de premier rang pour les prêts hypothécaires conventionnels. Pour cette raison, la grande majorité des prêteurs institutionnels refusent de financer en deuxième rang ou exigent des conditions plus strictes. L'hypothèque de deuxième rang est parfois utilisée pour obtenir du financement supplémentaire sans toucher à l'hypothèque de premier rang, notamment par le biais de prêteurs privés ou de sociétés de financement alternatif. Toutefois, le taux d'intérêt est généralement plus élevé pour compenser le risque accru du créancier. Le rang hypothécaire à un impact direct sur le refinancement : si un emprunteur souhaite refinancer avec un nouveau prêteur, il doit généralement radier l'hypothèque de premier rang existante et en publier une nouvelle. Certains arrangements, comme la cession de rang ou la convention de priorité, permettent de modifier l'ordre des rangs entre créanciers avec leur consentement mutuel. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) n'assuré que les hypothèques de premier rang.

Le rang hypothécaire : comprendre la priorité entre créanciers

Lorsqu'un immeuble est grevé de plusieurs hypothèques, la question de savoir quel créancier sera payé en premier en cas de défaut devient cruciale. C'est le rang hypothécaire qui répond à cette question. Au Québec, le rang est déterminé par l'ordre chronologique de publication au Registre foncier, conformément à l'article 2945 du Code civil du Québec (CCQ). Ce principe du « premier publié, premier en rang » est la pierre angulaire du système de sûretés immobilières québécois.

Premier rang : la position de force du créancier

Le créancier hypothécaire de premier rang bénéficie de la meilleure position. En cas de vente forcée de l'immeuble, il sera le premier à être remboursé à même le produit de la vente, avant tous les autres créanciers hypothécaires et bien avant les créanciers ordinaires. Cette position privilégiée explique pourquoi les grandes institutions financières — banques à charte, caisses populaires Desjardins — exigent systématiquement le premier rang. Le BSIF imposé aux prêteurs fédéraux de détenir une hypothèque de premier rang pour les prêts conventionnels, et la SCHL n'assuré que les hypothèques de premier rang.

Deuxième rang : plus de risque, taux plus élevé

L'hypothèque de deuxième rang est une sûreté publiée après l'hypothèque de premier rang sur le même immeuble. Le créancier de deuxième rang ne sera remboursé qu'après que le créancier de premier rang aura été entièrement satisfait. Ce risque accru se traduit par des taux d'intérêt plus élevés, souvent de 2 % à 5 % de plus que le premier rang. Les prêteurs privés, les sociétés de financement alternatif et certaines coopératives de crédit sont les principales sources de financement en deuxième rang au Québec.

Situations courantes impliquant le deuxième rang

Financement complémentaire pour une rénovation importante sans refinancer l'hypothèque de premier rang existante à un taux avantageux.
Consolidation de dettes de consommation en utilisant l'équité résiduelle de la propriété, lorsque le premier rang ne peut être touché.
Mise de fonds pour un immeuble à revenus ou une propriété secondaire, financée par l'équité de la résidence principale.
Financement de transition (prêt-pont) en attendant la vente d'une autre propriété.

Impact du rang sur le refinancement

Le rang hypothécaire à des conséquences directes sur les options de refinancement. Lorsqu'un emprunteur souhaite refinancer avec un nouveau prêteur, il doit généralement faire radier l'hypothèque de premier rang existante (mainlevée) et publier une nouvelle hypothèque au profit du nouveau prêteur. Cette opération entraîne des frais de notaire supplémentaires. Si le refinancement est effectué avec le même prêteur, l'hypothèque existante peut souvent être modifiée (par avenant) sans changement de rang, ce qui est plus économique.

Cession de rang et convention de priorité

Le CCQ prévoit la possibilité de modifier l'ordre des rangs entre créanciers hypothécaires par le biais d'une cession de rang ou d'une convention de priorité. Ces arrangements nécessitent le consentement écrit des créanciers concernés et doivent être publiés au Registre foncier pour être opposables aux tiers. Par exemple, un créancier de deuxième rang pourrait convenir avec un créancier de premier rang d'échanger leurs positions, ou un nouveau prêteur pourrait obtenir du créancier de deuxième rang existant qu'il consente à être relégué au troisième rang.

Cession de rang: Convention par laquelle un créancier hypothécaire cède son rang à un autre créancier hypothécaire sur le même immeuble. La cession doit être publiée au Registre foncier pour être opposable aux tiers. Ce mécanisme est utilisé dans les refinancements complexes impliquant plusieurs prêteurs.

Considérations pratiques pour les emprunteurs québécois

Avant de contracter une deuxième hypothèque, évaluez soigneusement le coût total du financement en tenant compte du taux d'intérêt plus élevé. Comparez cette option avec un refinancement complet de votre hypothèque de premier rang, surtout si les taux actuels sont favorables. Votre courtier hypothécaire certifié AMF peut analyser les deux scénarios et déterminer lequel est le plus avantageux pour votre situation. Il est également important de vérifier que le total des hypothèques (premier et deuxième rang) ne dépasse pas 80 % de la valeur de la propriété, conformément aux lignes directrices du BSIF pour le financement conventionnel. Certains prêteurs privés acceptent des ratios plus élevés, mais à des taux significativement supérieurs.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le rang hypothécaire?

Le rang hypothécaire est l'ordre de priorité d'un créancier par rapport aux autres créanciers hypothécaires sur le même immeuble. Il est déterminé par la date et l'heure de publication de l'hypothèque au Registre foncier du Québec (art. 2945 CCQ). Le créancier de premier rang est payé en premier en cas de vente forcée.

Pourquoi le premier rang est-il si important pour les prêteurs?

Le premier rang garantit que le prêteur sera payé en priorité si l'immeuble est vendu sous autorité de justice. Le BSIF exigé que les prêteurs fédéraux détiennent une hypothèque de premier rang pour les prêts conventionnels, et la SCHL n'assuré que les hypothèques de premier rang. C'est la position la plus sécuritaire pour un créancier.

Puis-je avoir une hypothèque de deuxième rang?

Oui, il est possible d'avoir une hypothèque de deuxième rang, souvent utilisée pour obtenir du financement supplémentaire sans toucher à l'hypothèque de premier rang. Cependant, les taux d'intérêt sont généralement plus élevés et les conditions plus strictes, car le créancier de deuxième rang court un risque plus important. Les prêteurs privés et les sociétés de financement alternatif sont souvent les sources de ce type de financement.

Comment le rang hypothécaire affecté-t-il le refinancement?

Lors d'un refinancement avec un nouveau prêteur, l'hypothèque de premier rang existante doit généralement être radiée et une nouvelle hypothèque publiée au profit du nouveau prêteur. Cela entraîne des frais de mainlevée et de nouvelle publication. Si le refinancement est effectué avec le même prêteur, l'hypothèque existante peut souvent être modifiée sans changement de rang.

Peut-on modifier le rang entre deux créanciers hypothécaires?

Oui, par une cession de rang ou une convention de priorité. Ces arrangements nécessitent le consentement des deux créanciers concernés et doivent être publiés au Registre foncier pour être opposables aux tiers. Ce mécanisme est parfois utilisé lors de refinancements complexes impliquant plusieurs prêteurs.

La SCHL assuré-t-elle les hypothèques de deuxième rang?

Non. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) n'assuré que les hypothèques de premier rang. De même, les autres assureurs hypothécaires (Sagen, Canada Guaranty) n'assurent que le premier rang. Cette restriction signifie que les hypothèques de deuxième rang ne peuvent pas bénéficier de l'assurance prêt hypothécaire, ce qui limité les options de financement à ratio élevé.