Hypothèque immobilière vs mobilière : deux régimes distincts au Québec
Le Code civil du Québec reconnaît deux grandes catégories d'hypothèques, chacune adaptée à la nature du bien qui sert de garantie. L'hypothèque immobilière s'applique aux biens immeubles — maisons unifamiliales, condos, immeubles à revenus, terrains — tandis que l'hypothèque mobilière s'appliqué aux biens meubles — véhicules, équipements, stocks, créances et même valeurs mobilières. Cette distinction, bien qu'elle puisse sembler technique, a des conséquences pratiques majeures pour les emprunteurs et les créanciers.
L'hypothèque immobilière : le pilier du financement résidentiel
L'hypothèque immobilière est la forme la plus courante pour les emprunteurs québécois qui achètent ou refinancent une propriété résidentielle. Elle est régie par les articles 2693 à 2695 du CCQ. L'article 2693 stipule que l'hypothèque immobilière doit obligatoirement être constituée par acte notarié en minute. Cette exigence, propre au droit civil québécois, assure une protection juridique renforcée pour toutes les parties. Le notaire vérifie l'identité des signataires, s'assure de leur capacité juridique, explique la portée de l'engagement et veille à la conformité de l'acte avec la loi.
L'hypothèque mobilière : financement des biens meubles
L'hypothèque mobilière, régie par les articles 2696 à 2714.7 du CCQ, porte sur des biens meubles. Elle est couramment utilisée dans le financement commercial et industriel : un fabricant qui emprunte pour acquérir de l'équipement, un concessionnaire automobile qui finance son inventaire, ou une entreprise qui donne en garantie ses comptes à recevoir. Contrairement à l'hypothèque immobilière, l'hypothèque mobilière peut être constatée par acte sous seing privé (un contrat signé entre les parties, sans notaire). Elle doit cependant être publiée au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) pour être opposable aux tiers.
Comparaison des deux régimes
- Nature du bien garanti: L'hypothèque immobilière porte sur un immeuble (maison, condo, terrain, immeuble à revenus). L'hypothèque mobilière porte sur un meuble (véhicule, équipement, inventaire, créances, valeurs mobilières).
- Forme de l'acte constitutif: L'hypothèque immobilière exige un acte notarié en minute (art. 2693 CCQ). L'hypothèque mobilière peut être constituée par acte sous seing privé, sauf exceptions prévues par la loi.
- Registre de publication: L'hypothèque immobilière est publiée au Registre foncier du Québec. L'hypothèque mobilière est publiée au RDPRM (Registre des droits personnels et réels mobiliers).
- Coûts associés: L'hypothèque immobilière entraîne des frais de notaire (1 000 $ à 2 000 $) et des frais de publication au Registre foncier. L'hypothèque mobilière implique des frais de publication au RDPRM, généralement moins élevés.
- Recours du créancier: Les deux types offrent le droit de suite et le droit de préférence, mais les modalités d'exercice des recours hypothécaires diffèrent selon la nature du bien. Les recours sur un immeuble sont encadrés plus strictement par le CCQ.
Le RDPRM : un outil de vérification essentiel
Le Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) est un registre public accessible en ligne qui permet de vérifier si un bien meuble est grevé d'une sûreté. Avant d'acheter un véhicule d'occasion ou de l'équipement usagé, il est prudent de consulter le RDPRM pour s'assurer que le bien n'est pas hypothéqué. Une inscription au RDPRM signifie qu'un créancier détient un droit sur ce bien. Les frais de consultation sont modiques et la démarche est rapide.
Pertinence pour l'emprunteur résidentiel
Pour la majorité des emprunteurs québécois qui contractent un prêt pour l'achat ou le refinancement d'une propriété résidentielle, c'est l'hypothèque immobilière qui s'applique. Cependant, connaître l'existence de l'hypothèque mobilière est utile dans plusieurs situations : achat d'un terrain avec une roulotte, acquisition d'une maison usinée non encore fixée au sol, ou financement mixte pour un immeuble commercial incluant de l'équipement. L'AMF encadre les courtiers et les intermédiaires qui offrent des produits de financement comportant des hypothèques mobilières, assurant ainsi la protection des consommateurs québécois. En cas de doute sur le type d'hypothèque applicable à votre situation, un notaire ou un courtier hypothécaire certifié AMF pourra vous orienter.