Tous les documents requis pour votre refinancement hypothécaire

Un dossier de refinancement hypothécaire bien préparé accélère le processus d'approbation et réduit les risques de retards ou de refus. Les prêteurs canadiens, encadrés par les lignes directrices du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et la Loi sur les banques, exigent une documentation exhaustive pour évaluer votre capacité de remboursement, confirmer la valeur de la propriété et s'assurer de la conformité réglementaire. Au Québec, des exigences supplémentaires liées au droit civil, au Registre foncier et aux normes de l'Autorité des marchés financiers (AMF) s'ajoutent aux exigences fédérales. Préparer l'ensemble de ces documents avant la première rencontre avec votre courtier hypothécaire certifié AMF permet d'accélérer considérablement le processus, qui prend typiquement de 4 à 8 semaines.

Documents d'identification personnelle

• Deux pièces d'identité valides avec photo : permis de conduire du Québec, passeport canadien ou carte de résident permanent. Au moins une pièce doit inclure votre adresse actuelle. Les copies de ces pièces seront conservées au dossier du prêteur conformément aux exigences de vérification d'identité de CANAFE (Centre d'analyse des opérations et déclarations financières du Canada).
• Numéro d'assurance sociale (NAS) : Requis pour la vérification de crédit et la déclaration fiscale des intérêts hypothécaires payés. Ce numéro est utilisé uniquement pour la vérification de l'identité et du dossier de crédit.
• Preuve de résidence actuelle : Facture de services publics, relevé bancaire ou avis de cotisation récent montrant votre adresse actuelle, particulièrement si votre pièce d'identité principale n'affiche pas votre adresse actuelle.

Documents de revenus — Employé salarié

• Lettre d'emploi récente (moins de 30 jours) sur papier à en-tête de l'employeur, signée par un responsable des ressources humaines ou votre supérieur. La lettre doit confirmer votre poste, votre date d'embauche, votre salaire annuel brut, votre statut (temps plein/temps partiel/contractuel) et si votre période de probation est terminée.
• Trois derniers bulletins de paie consécutifs démontrant votre rémunération régulière, incluant toute rémunération variable (heures supplémentaires, commissions, bonis). Si vos revenus incluent une composante variable importante, certains prêteurs exigeront les bulletins de paie des 12 derniers mois.
• Deux derniers avis de cotisation fédéral (ARC) et provincial (Revenu Québec) pour confirmer les revenus déclarés. Ces documents valident également que vous n'avez pas de soldes d'impôt impayés qui pourraient affecter votre capacité de remboursement.
• Relevé T4 ou Relevé 1 des deux dernières années confirmant les revenus d'emploi totaux, particulièrement important si vos revenus ont augmenté récemment et que la lettre d'emploi reflète un salaire plus élevé que les avis de cotisation précédents.

Documents de revenus — Travailleur autonome

Les travailleurs autonomes font face à des exigences documentaires plus strictes car leurs revenus sont considérés comme moins prévisibles par les prêteurs. Au minimum, vous devrez fournir les deux dernières déclarations de revenus T1 Générale complètes avec tous les annexes, les états financiers de votre entreprise pour les deux ou trois derniers exercices, et les avis de cotisation correspondants. Certains prêteurs offrent des programmes spéciaux pour les travailleurs autonomes qui utilisent le revenu brut déclaré plutôt que le revenu net après déductions, ce qui peut significativement augmenter le montant de financement accessible. Votre courtier hypothécaire peut identifier les prêteurs les plus favorables à votre profil de travailleur autonome et vous orienter vers le programme le plus avantageux.

Documents hypothécaires et immobiliers

• Contrat hypothécaire actuel complet, incluant toutes les annexes, modifications et renouvellements. Ce document permet de vérifier les conditions de votre prêt actuel, notamment les privilèges de remboursement anticipé, les clauses de portabilité et les conditions de rupture.
• Dernier relevé de prêt hypothécaire montrant le solde actuel, le taux d'intérêt, le montant du versement, l'amortissement restant et la date d'échéance du terme.
• Relevé de pénalité écrit de votre prêteur actuel, spécifiant le montant exact de la pénalité de rupture et la méthode de calcul utilisée.
• Avis d'évaluation municipale le plus récent pour votre propriété.
• Certificat de localisation à jour (moins de 10 ans au Québec, ou mis à jour si des rénovations ou modifications ont été apportées à la propriété).
• Preuve de paiement des taxes foncières municipales et scolaires pour l'année en cours.
• Police d'assurance habitation valide montrant une couverture suffisante pour la valeur de reconstruction de la propriété.

Documents de dettes et autres engagements

Pour calculer vos ratios d'endettement selon les normes B-20 du BSIF, le prêteur aura besoin des relevés de toutes vos dettes existantes. Fournissez les relevés les plus récents de toutes vos cartes de crédit (même celles avec solde nul, car la limite disponible est considérée dans le calcul), vos prêts automobiles ou de location, vos marges de crédit personnelles et hypothécaires, vos prêts étudiants et tout autre engagement financier récurrent. Si vous payez une pension alimentaire ou avez un jugement de soutien financier, ces montants doivent également être déclarés. Le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) ne doit pas dépasser 39 % de votre revenu brut, et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas dépasser 44 %, calculés au taux de résistance B-20.

Ratio d'amortissement total de la dette (ATD/TDS)

Pourcentage du revenu brut consacré à l'ensemble des paiements de logement (hypothèque, taxes, chauffage, frais de copropriété) plus toutes les autres obligations de dette (cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit, pensions alimentaires). Selon les normes du BSIF, le ratio ATD ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut, calculé au taux de résistance B-20 (le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel +2 %). Un ratio ATD élevé est la cause la plus fréquente de refus de refinancement.