L'assurance hypothécaire au Canada : cadre légal et réglementaire

L'assurance hypothécaire au Canada est un mécanisme réglementaire qui permet aux emprunteurs d'accéder à la propriété avec aussi peu que 5 % de mise de fonds, tout en protégeant les prêteurs contre le risque de défaut de paiement. La Loi nationale sur l'habitation (L.R.C. 1985, ch. N-11) et la Loi sur les banques (L.C. 1991, ch. 46) exigent que tout prêt hypothécaire dont le ratio prêt-valeur dépasse 80 % (mise de fonds inférieure à 20 %) soit couvert par une assurance hypothécaire. Cette obligation protège le système financier canadien tout en élargissant l'accès à la propriété pour des millions de ménages.

Les trois assureurs hypothécaires autorisés

• SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) : société d'État fédérale fondée en 1946, le plus grand assureur hypothécaire au Canada. La SCHL est garantie par le gouvernement du Canada à 100 %. Elle assure environ 40 % des prêts assurés et administre également le programme des Obligations hypothécaires du Canada (OHC).
• Sagen (anciennement Genworth Canada) : assureur privé coté en bourse, le deuxième plus important au Canada. Sagen est garanti par le gouvernement fédéral à 90 %. Ses primes sont généralement identiques à celles de la SCHL. Sagen est souvent perçu comme plus flexible pour les dossiers non standard.
• Canada Guaranty : troisième assureur du marché, également garanti par le gouvernement à 90 %. Canada Guaranty a gagné des parts de marché en offrant un service personnalisé et des temps de réponse compétitifs. Acteur important pour les courtiers hypothécaires.

Règles de mise de fonds et barème de primes

La mise de fonds minimale est structurée de façon progressive : 5 % pour la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat et 10 % pour la portion excédant 500 000 $. Ainsi, pour une propriété de 700 000 $, la mise de fonds minimale est de 25 000 $ (5 % de 500 000 $) plus 20 000 $ (10 % de 200 000 $), soit 45 000 $. Les primes d'assurance sont calculées en pourcentage du montant du prêt et varient selon le ratio prêt-valeur : 4,00 % pour un ratio de 95 % (5 % de mise de fonds), 3,10 % pour 90 % (10 % de mise de fonds), 2,80 % pour 85 %, et 0,60 % pour un ratio de 80,01 à 85 % (15 à 19,99 % de mise de fonds). La prime peut être ajoutée au montant du prêt et amortie sur la durée de l'hypothèque.

Modifications récentes : plafond de 1,5 M$ et amortissement de 30 ans

Depuis décembre 2024, deux modifications importantes ont été apportées aux règles d'assurance hypothécaire. Le prix maximal d'une propriété admissible à l'assurance est passé de 1 million $ à 1,5 million $ pour les premiers acheteurs, permettant l'accès à l'assurance dans des marchés urbains comme Montréal où de nombreuses propriétés dépassent le seuil de 1 million $. De plus, les premiers acheteurs de constructions neuves peuvent désormais obtenir un amortissement de 30 ans sur un prêt assuré, contre 25 ans auparavant. Ces mesures visent à faciliter l'accès à la propriété pour les premiers acheteurs dans un contexte d'abordabilité difficile.

Assurance transactionnelle vs assurance de portefeuille

Il existe deux types d'assurance hypothécaire. L'assurance transactionnelle est obligatoire pour les prêts avec moins de 20 % de mise de fonds et la prime est payée par l'emprunteur. L'assurance de portefeuille (aussi appelée « back-end insurance ») est contractée volontairement par le prêteur pour assurer des prêts conventionnels (20 % ou plus de mise de fonds) afin de les titriser via le programme OHC de la SCHL. L'emprunteur ne paie pas cette prime, mais elle influence le taux offert. Les prêts assurés de portefeuille doivent respecter les mêmes critères que les prêts assurés transactionnels, incluant le test de résistance.

Rôle stratégique du courtier

Le courtier hypothécaire au Québec doit maîtriser les règles d'assurance pour optimiser le financement de chaque client. Cela inclut le calcul précis de la mise de fonds requise, l'estimation de la prime d'assurance et son impact sur le coût total du prêt, la comparaison entre prêt assuré et prêt conventionnel (en tenant compte du taux plus bas et de la prime), le choix de l'assureur le plus approprié selon le profil du dossier, et l'exploitation des nouvelles mesures pour les premiers acheteurs. Le courtier qui présente ces analyses de façon claire et chiffrée démontre sa valeur ajoutée et renforce la confiance de ses clients.