Les règles d'amortissement au Canada

L'amortissement est la durée totale prévue pour le remboursement complet d'un prêt hypothécaire, incluant le capital et les intérêts. Il ne doit pas être confondu avec le terme, qui est la période pendant laquelle le contrat hypothécaire et le taux d'intérêt sont en vigueur (typiquement 5 ans). Un prêt peut avoir un amortissement de 25 ans et un terme de 5 ans, ce qui signifie que l'emprunteur renouvellera son hypothèque cinq fois sur la durée totale. Des règles strictes encadrent l'amortissement maximal au Canada, qui varient selon que le prêt est assuré ou conventionnel, avec des exceptions récentes pour les premiers acheteurs.

Amortissement par type de prêt

• Prêt assuré standard (mise de fonds < 20 %) : maximum 25 ans. C'est la règle de base pour les emprunteurs qui achètent avec moins de 20 % de mise de fonds.
• Prêt assuré pour premiers acheteurs de neufs (depuis 2024) : maximum 30 ans. Exception introduite par le gouvernement fédéral pour améliorer l'abordabilité des premiers achats dans les constructions neuves.
• Prêt conventionnel (mise de fonds ≥ 20 %) : maximum 30 ans auprès des grandes banques et de la plupart des prêteurs institutionnels.
• Prêteurs privés et alternatifs : certains offrent 35 ou 40 ans, mais avec des taux significativement plus élevés et des conditions strictes. Ces produits sont destinés aux emprunteurs qui ne se qualifient pas auprès des prêteurs institutionnels.

Considérations stratégiques selon le profil de l'emprunteur

Le choix de l'amortissement doit être personnalisé selon la situation de chaque emprunteur. Pour un jeune premier acheteur de 25 à 35 ans avec des revenus en croissance, un amortissement plus long (30 ans) peut être judicieux : les paiements mensuels réduits facilitent la gestion du budget initial, et des paiements anticipés pourront raccourcir l'amortissement effectif au fil du temps. Pour un acheteur de 45 à 55 ans, un amortissement plus court (20-25 ans) est préférable pour s'assurer de rembourser avant la retraite, moment où les revenus diminuent généralement. Pour un investisseur immobilier, un amortissement long maximise le flux de trésorerie mensuel et l'avantage fiscal des intérêts déductibles (sur les immeubles locatifs).

L'effet des paiements anticipés sur l'amortissement

Les contrats hypothécaires canadiens offrent généralement des privilèges de paiement anticipé qui permettent de réduire l'amortissement effectif sans refinancer. Typiquement, les prêteurs permettent d'augmenter le paiement régulier de 10 % à 20 % par année, d'effectuer un paiement forfaitaire annuel de 10 % à 20 % du solde original, et de doubler le paiement une ou plusieurs fois par année. En utilisant ces privilèges de façon stratégique, un emprunteur avec un amortissement de 30 ans peut réduire l'amortissement effectif à 20-22 ans, combinant ainsi la flexibilité d'un paiement mensuel bas avec l'économie d'intérêts d'un amortissement court.

L'amortissement négatif : un risque à surveiller

En période de hausse rapide des taux d'intérêt, les hypothèques à taux variable avec paiements fixes (VRM) peuvent voir leur amortissement s'allonger au-delà de la période initiale. Si les paiements mensuels ne couvrent plus entièrement les intérêts, l'amortissement s'étend et peut même devenir négatif (le solde du prêt augmente au lieu de diminuer). Ce phénomène a touché de nombreux emprunteurs canadiens lors des hausses de taux de 2022-2023. La Charte hypothécaire canadienne de 2023 oblige désormais les prêteurs à communiquer clairement cette situation aux emprunteurs et à offrir des options pour revenir à l'amortissement normal.

Rôle du courtier dans le choix d'amortissement

L'amortissement et le test de résistance

Le choix de l'amortissement interagit directement avec le test de résistance du BSIF (B-20). Un amortissement plus long réduit le paiement mensuel calculé au taux de qualification, ce qui peut permettre de respecter les ratios ABD/ATD maximaux et donc d'obtenir un montant de prêt plus élevé. Pour un prêt conventionnel, choisir 30 ans plutôt que 25 ans d'amortissement augmente la capacité d'emprunt d'environ 8 à 10 %, une différence significative pour un ménage québécois à la limite de sa qualification.

Le courtier hypothécaire doit présenter des scénarios comparatifs clairs montrant l'impact du choix d'amortissement sur le paiement mensuel et le coût total du prêt. Il doit expliquer la possibilité d'utiliser les privilèges de paiement anticipé pour raccourcir l'amortissement effectif tout en conservant la sécurité d'un paiement mensuel plus bas. Le courtier devrait aussi informer les clients que l'amortissement peut être modifié au renouvellement (raccourci ou allongé dans les limites réglementaires) en fonction de l'évolution de leur situation financière.