Programmes fédéraux d'aide à l'accession à la propriété
L'accession à la propriété est un objectif fondamental pour de nombreux Canadiens, et le gouvernement fédéral offre plusieurs programmes pour faciliter cette démarche. Pour les courtiers hypothécaires au Québec, la connaissance approfondie de ces programmes est un avantage concurrentiel majeur qui permet de proposer des solutions optimisées à chaque client premier acheteur.
Le Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le RAP, administré par l'ARC en vertu de l'article 146.01 de la Loi de l'impôt sur le revenu, permet à un premier acheteur de retirer jusqu'à 60 000 $ de son REER sans conséquences fiscales pour financer l'achat d'une habitation. Le plafond a été augmenté de 35 000 $ à 60 000 $ dans le budget fédéral de 2024. Pour un couple, le retrait maximal combiné atteint 120 000 $. L'emprunteur doit rembourser le montant dans son REER sur 15 ans, en versements annuels égaux débutant la deuxième année civile suivant le retrait. Tout versement manquant est ajouté au revenu imposable de l'année.
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)
Lancé en avril 2023, le CELIAPP est un outil d'épargne hybride qui combine les avantages du REER (déduction fiscale à la contribution) et du CELI (exonération d'impôt au retrait). Le titulaire peut contribuer jusqu'à 8 000 $ par année, avec un maximum a vie de 40 000 $. Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés à l'année suivante, jusqu'à concurrence de 8 000 $. Le CELIAPP doit être utilisé pour l'achat d'une première habitation admissible dans les 15 ans suivant son ouverture. Si le compte n'est pas utilisé, les fonds peuvent être transférés dans un REER sans affecter les droits de cotisation REER.
Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation
Ce crédit non remboursable de 10 000 $ offre une économie d'impôt fédérale de 1 500 $ (15 % x 10 000 $) à l'acheteur d'une première habitation. Pour être admissible, l'acheteur ne doit pas avoir été propriétaire d'une habitation dans les quatre années précédant l'achat. Le crédit peut être partagé entre les conjoints, mais le total ne peut excéder 10 000 $. Il est réclamé dans la déclaration de revenus de l'année de l'achat.
L'Incitatif à l'achat d'une première propriété : un programme abandonné
L'Incitatif à l'achat d'une première propriété (IAPP) était un programme de mise de fonds partagée administré par la SCHL. Le gouvernement offrait 5 % ou 10 % du prix d'achat sous forme de participation à la propriété, en échange d'un remboursement proportionnel à la valeur marchande au moment de la revente ou après 25 ans. Le programme a été éliminé le 21 mars 2024, principalement en raison d'un faible taux d'adhésion. Les prix plafonds (entre 505 000 $ et 722 000 $ selon les régions) étaient insuffisants pour les marchés urbains comme Montréal et Toronto, et les conditions de remboursement étaient jugées complexes et désavantageuses.
Rôle du courtier dans l'optimisation des programmes
Le courtier hypothécaire joue un rôle clé dans l'articulation de ces programmes. En analysant la situation de chaque client premier acheteur, il peut élaborer un plan de financement qui maximise les ressources disponibles : ouverture anticipée d'un CELIAPP pour accumuler l'épargne, planification du retrait RAP en fonction du calendrier d'achat, intégration du crédit d'impôt dans la planification financière globale. Le courtier doit aussi connaître les programmes provinciaux du Québec qui s'ajoutent aux mesures fédérales, notamment le crédit d'impôt provincial pour premiers acheteurs et les programmes municipaux dans certaines villes.
Programmes provinciaux complémentaires au Québec
En plus des programmes fédéraux, le Québec offre des mesures provinciales qui s'ajoutent aux avantages pour les premiers acheteurs. Le crédit d'impôt remboursable pour l'achat d'une première habitation du Québec offre jusqu'à 1 500 $ (montant de base de 5 000 $ x taux provincial). La taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière) fait l'objet d'exemptions dans certaines municipalités pour les premiers acheteurs ou pour certains types de transferts. Certaines municipalités québécoises offrent également des programmes d'aide locale, comme des subventions à la mise de fonds ou des remboursements partiels de droits de mutation. Le courtier hypothécaire bien informé connaît ces programmes et les intègre dans la planification financière globale de chaque client premier acheteur, maximisant ainsi les ressources disponibles et démontrant une valeur ajoutée significative dans le processus d'achat.
Le courtier devrait maintenir une base de données à jour des programmes municipaux disponibles dans sa région de pratique. Certaines villes comme Montréal, Québec, Laval et Longueuil ont des programmes spécifiques qui peuvent représenter des économies importantes pour les premiers acheteurs. La combinaison optimale de tous les programmes disponibles (fédéraux, provinciaux et municipaux) peut représenter un avantage financier total de 5 000 $ à 15 000 $ ou plus, sans compter les économies fiscales récurrentes du CELIAPP.