Le test de résistance hypothécaire : un pilier de la réglementation canadienne

Le test de résistance hypothécaire est une mesure prudentielle qui constitue l'un des mécanismes les plus importants du marché hypothécaire canadien. Son objectif est de s'assurer que les emprunteurs disposent d'une marge financière suffisante pour absorber d'éventuelles hausses de taux d'intérêt. En obligeant la qualification à un taux supérieur au taux contractuel, le test protège à la fois les emprunteurs et le système financier contre le risque de défaillance en cas de hausse des taux.

Chronologie des modifications

1. Octobre 2016 : introduction pour les prêts assurés: Le gouvernement fédéral impose un taux de qualification minimal pour tous les prêts hypothécaires assurés (mise de fonds inférieure à 20 %). Les emprunteurs doivent se qualifier au taux de référence de la Banque du Canada (environ 4,64 %) plutôt qu'à leur taux contractuel.
2. Janvier 2018 : extension aux prêts non assurés (B-20): Le BSIF révise la ligne directrice B-20 pour exiger que les prêts hypothécaires non assurés (mise de fonds de 20 % et plus) soient également soumis au test. Le taux de qualification est le plus élevé entre le taux de référence de la Banque du Canada et le taux contractuel plus 2 %.
3. Juin 2021 : nouveau plancher fixé a 5,25 %: Le BSIF remplace le taux de référence de la Banque du Canada par un plancher fixé de 5,25 %, jugeant que l'ancien taux de référence était trop bas et ne reflétait plus adéquatement le risque. Le test exige désormais la qualification au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel plus 2 %.
4. Décembre 2024 : exemption pour les changements de prêteur: Le gouvernement fédéral annonce que les emprunteurs renouvellant leur hypothèque auprès d'un nouveau prêteur ne seront plus soumis au test de résistance. Cette mesure favorise la concurrence entre prêteurs et donne plus de flexibilité aux emprunteurs au moment du renouvellement.

Impact concret sur les emprunteurs québécois

Pour illustrer l'impact, considérons un ménage québécois avec un revenu annuel de 100 000 $ et aucune autre dette. Avec un taux contractuel de 5 % sur 25 ans, le montant maximal du prêt serait d'environ 440 000 $ en se qualifiant au taux contractuel. Avec le test de résistance (qualification à 7 %), ce montant tombe à environ 360 000 $, soit une réduction d'environ 18 %. Pour un premier acheteur à Montréal ou Québec, cette différence peut être déterminante dans le choix du quartier et du type de propriété.

Stratégies pour les courtiers

Les courtiers hypothécaires doivent informer clairement leurs clients des implications du test de résistance dès le début du processus. Plusieurs stratégies peuvent maximiser la capacité d'emprunt dans le cadre du test : allonger la période d'amortissement à 30 ans (pour les prêts conventionnels), rembourser les dettes à la consommation avant la demande, inclure le revenu d'un co-emprunteur, et envisager un prêt à taux variable si le taux contractuel est plus bas (le test s'applique toujours, mais le taux de départ plus bas peut favoriser un calcul plus avantageux lorsque la majoration de 2 % est utilisée). Depuis l'exemption au renouvellement, les courtiers peuvent aussi aider les clients existants à migrer vers un prêteur offrant de meilleures conditions sans la contrainte du test.

Le test de résistance et les caisses Desjardins au Québec

Les caisses Desjardins, bien que réglementées par l'Autorité des marchés financiers (AMF) du Québec plutôt que par le BSIF fédéral, appliquent le test de résistance de manière volontaire. Cette pratique est motivée par deux facteurs : premièrement, les assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) exigent le test de résistance pour tous les prêts assurés, quel que soit le prêteur ; deuxièmement, Desjardins a choisi d'appliquer les mêmes normes que les banques fédérales pour maintenir des pratiques de souscription prudentes. Pour les courtiers hypothécaires au Québec, cela signifie que le test de résistance s'applique uniformément, que le prêt soit placé auprès d'une grande banque ou d'une caisse Desjardins. Seuls certains prêteurs privés et alternatifs, qui ne sont pas soumis à la réglementation du BSIF ni aux exigences des assureurs, peuvent offrir des qualifications sans le test de résistance, mais à des taux significativement plus élevés.

Perspectives d'évolution du test de résistance

Le test de résistance fait régulièrement l'objet de débats politiques et professionnels. Certains acteurs de l'industrie plaident pour un assouplissement, arguant que le test restreint excessivement l'accès à la propriété dans un contexte de prix élevés. D'autres soutiennent que le test a rempli son rôle en protégeant les emprunteurs et le système financier lors de la hausse rapide des taux de 2022-2023. Le BSIF révise périodiquement le taux plancher de 5,25 % et pourrait l'ajuster en fonction de l'évolution des conditions économiques. Les courtiers doivent suivre ces développements pour anticiper les changements de capacité d'emprunt de leurs clients et adapter leurs conseils en conséquence.