La Charte hypothécaire canadienne : protéger les emprunteurs

Annoncée dans l'Énoncé économique de l'automne 2023, la Charte hypothécaire canadienne représente la réponse du gouvernement fédéral à la pression financière subie par les ménages canadiens dans un contexte de hausse rapide des taux d'intérêt entre 2022 et 2024. Bien qu'elle ne constitue pas une législation autonome, la Charte établit un cadre d'attentes claires envers les institutions financières sous réglementation fédérale, renforcé par les lignes directrices du BSIF et les politiques des assureurs hypothécaires.

Les dispositions clés de la Charte

• Droit de contacter le prêteur sans pénalité en cas de difficulté financière anticipée ou réelle
• Obligation pour les prêteurs de proposer des mesures d'allègement adaptées avant d'entamer des procédures de recouvrement
• Possibilite d'effectuer des paiements forfaitaires ou d'augmenter les paiements réguliers pour réduire l'amortissement allongé, sans frais supplémentaires
• Exemption du test de résistance hypothécaire lors d'un changement de prêteur au renouvellement
• Obligation de communication proactive de la part des prêteurs aux emprunteurs dont les conditions de prêt changent significativement
• Interdiction d'imposer des frais d'intérêt sur des intérêts (intérêts composés sur des arrérages) dans certaines situations de difficulté

Contexte : la crise du renouvellement hypothécaire

La Charte a été élaborée dans un contexte où des millions de Canadiens faisaient face au renouvellement de leurs hypothèques contractées entre 2020 et 2022, à des taux historiquement bas (souvent entre 1,5 % et 2,5 %), vers des taux significativement plus élevés (entre 4,5 % et 6 %). Pour de nombreux ménages, cette hausse représentait une augmentation de 30 % à 60 % de leurs paiements mensuels. La Banque du Canada et le BSIF ont estimé que la vague de renouvellements entre 2025 et 2026 constitue un risque systémique pour la stabilité financière du pays.

Mesures spécifiques pour les amortissements allongés

Durant la période de taux élevés, plusieurs prêteurs ont étendu la période d'amortissement de certaines hypothèques à taux variable avec paiements fixes au-delà de la période initiale de 25 ou 30 ans, créant ce qu'on appelle des amortissements négatifs. La Charte oblige les prêteurs à communiquer clairement cette situation aux emprunteurs et à leur offrir des mécanismes pour revenir à l'amortissement normal, notamment en augmentant les paiements ou en effectuant des versements supplémentaires, sans frais. Le prêteur doit également fournir un plan de retour à l'amortissement initial lors du prochain renouvellement.

Implications pour les courtiers hypothécaires au Québec

Les courtiers hypothécaires au Québec opèrent dans un environnement doublement réglementé : au fédéral par le BSIF pour les institutions sous sa juridiction et au provincial par l'AMF en vertu de la LDPSF. La Charte hypothécaire ajoute une couche de protection pour les clients des institutions fédérales. Les courtiers doivent comprendre ces mesures pour accompagner les emprunteurs en difficulté, leur expliquer leurs droits et les aider à négocier des conditions favorables avec leur prêteur actuel ou à trouver une meilleure offre au renouvellement. L'exemption du test de résistance au renouvellement est particulièrement avantageuse pour les courtiers, car elle facilite la mobilité des clients entre prêteurs et favorise la concurrence.

Protections complémentaires du droit québécois

Au Québec, le Code civil (CCQ) offre des protections additionnelles aux emprunteurs hypothécaires. L'article 2778 CCQ accorde un délai de 60 jours à l'emprunteur pour remédier à un défaut avant qu'un prêteur puisse exercer ses droits hypothécaires. L'article 2779 CCQ exige un préavis de 20 jours avant l'exercice d'un recours hypothécaire. Ces dispositions, combinées aux mesures de la Charte fédérale, offrent un filet de sécurité substantiel aux emprunteurs québécois en difficulté. Le courtier doit connaître ces protections pour conseiller adéquatement ses clients.

La vague de renouvellements 2025-2026 : un enjeu critique

La Banque du Canada et le BSIF ont identifié la vague massive de renouvellements hypothécaires de 2025-2026 comme un risque systémique potentiel pour la stabilité financière du pays. Environ 2,2 millions d'hypothèques contractées pendant la période de taux bas de 2020-2022 arriveront à échéance durant cette période. Pour beaucoup de ces emprunteurs, le passage d'un taux de 1,5-2,5 % à un taux de 4,0-5,5 % représente un choc de paiement considérable. La Charte hypothécaire canadienne, avec ses mesures de protection et l'exemption du test de résistance au renouvellement, vise précisément à faciliter cette transition. Les courtiers hypothécaires au Québec sont en première ligne de ce défi : ils doivent contacter proactivement les clients approchant le renouvellement, comparer les offres de multiples prêteurs (facilitées par l'exemption du test), et négocier les meilleures conditions possibles pour atténuer le choc de paiement. C'est une opportunité majeure pour les courtiers de démontrer leur valeur et de fidéliser leur clientèle à travers cette période de transition difficile.