L'équilibre offre-demande sur le marché immobilier

Le prix des propriétés immobilières est fondamentalement déterminé par l'équilibre entre l'offre de logements disponibles et la demande des acheteurs potentiels. Ce déséquilibre structurel est au cœur de la crise d'abordabilité qui touche le Canada et le Québec depuis plusieurs années. Pour les courtiers hypothécaires, comprendre les dynamiques d'offre et de demande est essentiel pour anticiper les tendances de prix, conseiller les clients sur le moment opportun d'acheter et adapter les stratégies de financement aux conditions du marché local.

Les facteurs d'offre de logements

• Mises en chantier : le nombre de nouvelles constructions résidentielles commencées, publié mensuellement par la SCHL. Les mises en chantier se divisent en unifamiliales, copropriétés et immeubles locatifs. Au Québec, les mises en chantier ont fortement diminué en 2023-2024 en raison des coûts de construction élevés et des taux d'intérêt.
• Inscriptions actives sur le marché de la revente : le nombre de propriétés à vendre à un moment donné. Les données Centris au Québec montrent une augmentation graduelle des inscriptions depuis la fin de 2022.
• Conversions d'usage : transformation d'immeubles commerciaux ou industriels en résidences, une tendance croissante dans les centres-villes depuis la pandémie et l'augmentation du télétravail.
• Réglementation municipale : les règles de zonage, les délais d'obtention de permis et les exigences environnementales affectent directement le rythme de construction. Au Québec, les processus d'approbation sont souvent considérés comme longs et complexes.
• Coûts de construction : les matériaux (bois, acier, béton), la main-d'œuvre qualifiée et le prix des terrains déterminent la viabilité économique des projets. Les coûts ont augmenté de 30 à 50 % depuis 2020 au Québec.

Les facteurs de demande de logements

• Croissance démographique et immigration : le Canada accueille plus de 400 000 résidents permanents par année, en plus des résidents temporaires (étudiants, travailleurs). Le Québec reçoit environ 20 % de l'immigration canadienne, concentrée dans la RMR de Montréal.
• Taux d'intérêt : des taux bas stimulent la demande en augmentant la capacité d'emprunt des ménages. La période 2020-2022 (taux directeur à 0,25 %) a provoqué une explosion de la demande.
• Emploi et revenus : un marché du travail vigoureux avec des salaires en hausse augmente le nombre d'acheteurs potentiels et leur budget.
• Formation de nouveaux ménages : les jeunes adultes quittant le domicile familial, les séparations et l'immigration créent de nouveaux ménages nécessitant des logements.
• Confiance des consommateurs : un climat économique positif encourage les décisions d'achat, tandis que l'incertitude les retarde.

Le ratio inscriptions/ventes : l'indicateur d'équilibre clé

Le ratio inscriptions/ventes est l'indicateur le plus fiable pour déterminer si un marché favorise les acheteurs ou les vendeurs. Il se calcule en divisant le nombre d'inscriptions actives par le nombre de ventes réalisées dans un mois donné. Un ratio inférieur à 15 % indique un marché vendeur où la demande excède largement l'offre, créant une pression à la hausse sur les prix et des situations de surenchères. Un ratio entre 15 et 20 % signale un marché équilibré avec une négociation raisonnable. Un ratio supérieur à 20 % indique un marché acheteur où l'offre dépasse la demande, donnant aux acheteurs un pouvoir de négociation accru. Au Québec, le marché était fermement en territoire vendeur de 2020 à 2022, avec des ratios parfois inférieurs à 10 % dans certaines régions. Depuis 2023, le marché a évolué vers un meilleur équilibre dans la plupart des régions.

L'enjeu de la pénurie structurelle au Québec

La pénurie de logements au Québec résulte d'un ensemble de facteurs structurels qui ne peuvent être résolus rapidement. L'immigration soutenue crée une demande constante, tandis que la construction est freinée par les coûts élevés, la rareté de main-d'œuvre qualifiée et les processus réglementaires longs. Les municipalités québécoises font face à des défis de densification : la résistance locale aux projets de densification, les contraintes environnementales et les limites d'infrastructure (égouts, transport) ralentissent le développement. Le gouvernement du Québec et les municipalités ont annoncé diverses mesures pour accélérer la construction, mais les résultats se feront sentir sur plusieurs années.

Implications pratiques pour le courtier hypothécaire

Comprendre les dynamiques locales d'offre et de demande permet au courtier de mieux servir ses clients. En marché vendeur, le courtier doit s'assurer que les préapprobations hypothécaires sont solides et à jour, que les taux sont bloqués et que les clients sont prêts à agir rapidement. En marché acheteur, les conditions de négociation sont meilleures : le courtier peut recommander des offres conditionnelles à l'inspection et au financement, et négocier des concessions du vendeur. La surveillance régulière des données de la SCHL et de l'APCIQ permet au courtier d'informer proactivement ses clients des tendances du marché et de se positionner comme un conseiller stratégique.